Anunțul arată cam la fel în fiecare primăvară. Teren de 3.000 de metri pătrați, vedere spre pădure, curent la 200 de metri, preț de trei ori mai mic decât în satul de alături și, la final, fraza care face toți banii, „se poate construi”. Cine a căutat teren în ultimii ani știe exact despre ce vorbesc.
Întrebarea din titlu vine aproape mereu după un asemenea anunț. Răspunsul corect, în toamna lui 2026, e mai nuanțat decât ar vrea vânzătorul și mai puțin sumbru decât se teme cumpărătorul. O casă de locuit nu se ridică pe extravilan așa cum e el, însă terenul poate deveni construibil dacă treci prin pașii ceruți de lege. Mai jos iau pe rând acești pași, ce s-a schimbat odată cu noul Cod și capcanele în care cad oamenii grăbiți.
Ce înseamnă, de fapt, un teren extravilan
Linia invizibilă trasată de PUG
Fiecare localitate din România are un contur stabilit prin Planul Urbanistic General, prescurtat PUG. Ce e înăuntru se numește intravilan, adică zona în care comunitatea a decis că se pot ridica locuințe, magazine, școli și drumuri. Ce rămâne în afară e extravilan, în mare parte teren agricol, pășuni, livezi și păduri.
Linia asta nu se vede pe teren. Poți sta cu un picior pe o parcelă intravilană și cu celălalt pe una extravilană, iar gardul vecinului nu îți spune nimic. Granița apare clar doar pe planșa de reglementări a PUG-ului, pe care o găsești la primărie și, tot mai des, pe site-ul ei.
Multe dintre aceste contururi au fost trasate la sfârșitul anilor ’90 și la începutul anilor 2000, când comunele și-au făcut primele planuri generale după 1989. Satele au crescut de atunci, dar PUG-urile au fost prelungite an de an, uneori mult în urma realității. De aici vine impresia, foarte răspândită, că un teren „e practic în sat”, deși pe hârtie stă în câmp.
Categoria de folosință contează și ea
Pe lângă poziția față de intravilan, terenul are în cartea funciară o categorie de folosință, cum ar fi arabil, pășune, fâneață, vie sau livadă. Un teren arabil din extravilan e, pentru stat, un teren destinat agriculturii și protejat de Legea fondului funciar nr. 18/1991. De aceea drumul spre o casă trece și prin scoaterea din circuitul agricol, nu numai prin urbanism.
Pe extrasul de carte funciară găsești de obicei ambele informații. Dacă scrie „extravilan” și „arabil”, ai în față cazul cel mai des întâlnit și, sincer, drumul cel mai lung.
Răspunsul scurt, pentru cine se grăbește
Nu poți obține direct autorizație de construire pentru o locuință pe un teren extravilan. Regula era valabilă sub vechea Lege nr. 50/1991 și rămâne valabilă sub noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor. Analizele publicate după intrarea lui în vigoare, inclusiv cele ale firmelor de cadastru, ajung la aceeași concluzie, și anume că pe teren extravilan sau agricol locuința rămâne restricționată.
Ce poți face este să muți terenul în intravilan. Asta se întâmplă fie printr-un Plan Urbanistic Zonal inițiat de tine sau de mai mulți proprietari, fie prin actualizarea PUG-ului de către primărie. Abia după aceea, cu terenul scos din circuitul agricol și cu reglementări urbanistice clare, ceri autorizația pentru casă.
Legea are și câteva excepții, dar niciuna nu e o scurtătură spre o casă obișnuită. Le iau mai jos una câte una, fiindcă tocmai acolo apar cele mai multe confuzii.
Ce s-a schimbat din 25 august 2026
Un singur cod în locul a trei legi
Timp de peste trei decenii, construcțiile din România au fost guvernate în principal de Legea nr. 50/1991 și de Legea nr. 350/2001. Ambele au fost abrogate de Legea nr. 169/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și intrată în vigoare pe 25 august. Tot atunci, Codul a preluat cea mai mare parte din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții.
Pentru cine are deja acte în lucru, contează regulile de tranziție. Certificatele de urbanism și autorizațiile emise înainte de 25 august rămân valabile, iar dosarele depuse până la această dată se soluționează după legea veche. Documentațiile de urbanism începute anterior rămân, ca regulă, sub regimul din momentul inițierii.
PUZ-ul devine drumul obligatoriu spre intravilan
Noul Cod spune limpede că un teren intră în intravilan prin PUZ. Mai important, extinderea intravilanului e legată explicit de capacitatea tehnică și financiară a primăriei de a asigura infrastructura publică, adică drum, apă, canalizare și iluminat. Nu mai ajunge să vrei tu, trebuie să poată și comunitatea să te deservească.
Pe hârtie, termenele se scurtează. Estimările făcute de arhitecți după publicarea legii vorbesc de aproximativ 7,5 luni pentru aprobarea unui PUZ și de 6 până la 12 luni pentru avizarea unui PUG, față de anii întregi de până acum. Rămâne de văzut cât de repede se mișcă primăriile, așa că, până se pun pe roate comisiile și normele, eu aș privi cifrele astea ca pe o țintă, nu ca pe o promisiune.
Codul mai obligă primăriile să actualizeze în trei ani PUG-urile mai vechi de șapte ani. Pentru proprietarii de extravilan de la marginea satelor, vestea poate fi bună. Dacă primăria își reface planul și îți include parcela în noul intravilan, scapi de costul unui PUZ plătit din buzunarul tău.
Notificarea pentru casele de 150 mp nu te ajută în câmp
Noutatea cea mai mediatizată a Codului e regimul de notificare. O locuință unifamilială de cel mult 150 mp, parter sau demisol plus parter, ridicată după un proiect-tip, se poate construi fără autorizația clasică, pe baza unei notificări depuse la primărie. Dacă primăria nu răspunde în 15 zile lucrătoare, acordul se consideră dat tacit.
Condiția care se pierde des în titlurile de știri e că terenul trebuie să fie în intravilanul din mediul rural. Sunt excluse localitățile rurale din zonele metropolitane, zonele protejate și cele de protecție a monumentelor. Pentru un teren extravilan, notificarea pur și simplu nu se aplică, oricât de mică ar fi casa.
Am citit deja prin grupurile de pe rețelele sociale oameni convinși că „de acum se poate construi fără autorizație la țară”. Se poate, cu condiții, doar că la țară înseamnă în sat, nu în mijlocul arăturii.
Ce poți ridica totuși pe un teren extravilan
Construcțiile agricole și anexele fermei
Legea nu tratează extravilanul ca pe un loc în care nu se atinge nimeni. Din august 2022 se pot autoriza direct, fără PUZ, adăposturi pentru animale, ferme zootehnice și spații în care produsele agricole sunt procesate sau vândute. Tot aici intră instalațiile de energie regenerabilă, dar numai dacă alimentează exclusiv ferma, iar schimbarea a fost gândită pentru fermieri, nu pentru cine visează la o casă cu priveliște.
Noul Cod descrie anexele exploatațiilor agricole ca fiind construcții provizorii, cu regim de înălțime parter și cel mult 200 mp, folosite de lucrătorii agricoli în zone izolate din extravilan. În ele stau utilaje, scule, mici ateliere sau animale, iar la țară pot include spații pentru cazare temporară pe durata campaniilor agricole. Cuvintele care cântăresc aici sunt „provizorii” și „temporară”.
Agroturismul finanțat din fonduri europene
O altă excepție privește imobilele cu destinație agroturistică realizate prin proiecte cu finanțare europeană. Vorbim însă de un proiect de afaceri, cu plan, cofinanțare, obligații de monitorizare și avize specifice. Nu e calea prin care îți faci o casă de vacanță pentru familie, iar cine încearcă s-o folosească așa riscă să dea banii înapoi.
Tentația anexei care devine, peste noapte, casă
Aici n-are rost să ocolesc subiectul. Mulți au ridicat în extravilan o „magazie” sau o „anexă agricolă”, apoi au montat termopane, baie și centrală și s-au mutat în ea. Unii n-au avut probleme ani la rând, alții s-au ales cu amenzi, cu somații de desființare sau cu refuzuri la intabulare.
Noul Cod nu le face viața mai ușoară. Regularizarea, adică intrarea în legalitate a construcțiilor ridicate fără autorizație, cere ca lucrarea să se încadreze în reglementările urbanistice aprobate. O casă pe teren extravilan nu se încadrează, prin definiție, deci regularizarea nu devine portiță pentru ea.
Drumul legal de la teren agricol la casă cu autorizație
Dacă terenul te atrage în continuare, drumul există. E lung, costă și cere răbdare, dar e același drum pe care l-au parcurs cartierele noi de la marginea orașelor. Pentru imaginea de ansamblu a unui proiect de locuință, de la alegerea terenului până la recepție, îți recomand un ghid complet SpinMag.org pentru construcție casă 2026, în care etapele de mai jos își găsesc locul firesc.
Certificatul de urbanism, primul document pe care îl ceri
Înainte de orice, ceri de la primărie un certificat de urbanism în scop de informare. Documentul îți spune negru pe alb în ce regim juridic, economic și tehnic se află terenul și ce documentații îți trebuie pentru ce plănuiești. Pentru certificatul în scop de construire, noul Cod fixează un termen de cel mult 15 zile lucrătoare.
L-aș cere înainte de a da vreun avans. Costă puțin, durează câteva săptămâni și te poate scuti de o investiție pe care n-o mai poți transforma niciodată în casă.
PUZ-ul, avizele și răbdarea
Dacă certificatul confirmă că zona poate intra în intravilan printr-un PUZ, urmează contractarea unui urbanist cu drept de semnătură. El pregătește documentația, iar pe parcurs se strâng avize de la oficiul de cadastru, de la direcția agricolă, de la agenția de mediu și de la administratorul drumului. Se adaugă avizele furnizorilor de utilități și, după caz, cele de la gospodărirea apelor sau de la pompieri, iar la final vin consultarea publicului și votul consiliului local.
Unde se împiedică de obicei un asemenea proiect? La acces și la utilități. Un teren fără drum public sau fără o soluție realistă pentru apă și curent va primi greu un PUZ, cu atât mai mult acum, când Codul leagă extinderea intravilanului de puterea primăriei de a o susține. Uneori soluția e ca mai mulți vecini să facă împreună documentația, să cedeze o fâșie pentru drum și să împartă costurile.
Parcelarea are și ea regulile ei. Noul Cod cere PUZ pentru împărțirea unui teren în trei sau mai multe loturi, cu o singură excepție, o parcelare de până la 12 loturi pentru locuințe individuale făcută prin PUD, și aceea doar în intravilan. Codul încearcă în același timp să oprească dezmembrările succesive în câte două loturi, folosite ca să ocolească procedurile, deci un teren cu un istoric lung de dezmembrări merită privit de două ori.
Scoaterea din circuitul agricol
După ce terenul intră în intravilan, suprafața pe care construiești trebuie scoasă definitiv din circuitul agricol. Procedura se sprijină pe Legea nr. 18/1991 și presupune plata unei taxe calculate după suprafață și după clasa de calitate a solului. La terenurile foarte fertile suma poate fi consistentă, așa că e bine s-o afli înainte de semnătură, nu după.
Autorizația și, abia apoi, fundația
Cu terenul intravilan, reglementat și scos din circuitul agricol, ajungi în sfârșit în situația oricărui proprietar din sat. Ceri certificatul de urbanism în scop de construire, faci proiectul, strângi avizele și obții autorizația, care sub noul Cod rămâne valabilă trei ani. Dacă zona e rurală, casa e parter și îndeplinești toate condițiile, poți folosi chiar regimul de notificare de mai sus.
Cât costă și cât durează, cu cifre prudente
Sumele variază enorm de la o comună la alta, așa că prefer să nu dau cifre fixe. Onorariul unui urbanist pentru un PUZ coboară rar sub câteva mii de euro, iar la el se adaugă ridicarea topografică, studiul geotehnic, avizele și, uneori, studii cerute pe parcurs. Separat vin taxa de scoatere din circuitul agricol și costul utilităților, care la un teren izolat poate trece de tot restul adunat la un loc.
Sub vechea lege, un PUZ pentru o zonă de case trecea frecvent de un an. Noul Cod promite termene mai scurte, dar primele luni de aplicare a unei legi mari sunt de obicei și cele mai haotice. Eu aș pune în plan cel puțin un an de la cumpărare până la autorizație și m-aș bucura dacă iese mai repede.
Un calcul pe care l-am văzut făcut de multe ori pornește de la ideea că terenul extravilan costă cam o treime din prețul unuia intravilan din aceeași zonă. Diferența se topește repede când adaugi PUZ-ul, taxele, utilitățile aduse de la distanță și un an de chirie plătită în așteptare. Uneori tot iese mai ieftin, alteori iese cam la fel, doar cu nervi în plus.
Ce riști dacă sari peste pași
Construcția fără autorizație nu mai e un risc teoretic. Noul Cod prevede amenzi care pornesc de la 50.000 de lei și pot urca până la 1.000.000 de lei, după gravitatea faptei, plus sume suplimentare pentru fiecare nivel ridicat peste regimul de înălțime autorizat. Pe deasupra, construcția poate fi desființată pe cheltuiala proprietarului.
Codul prevede și majorarea cu 100% a impozitului pentru anumite clădiri neautorizate și neregularizate. Plata impozitului nu face imobilul legal, chiar dacă primăria îți încasează banii fără comentarii.
Mai e și partea pe care n-o vezi imediat. O casă care nu poate fi intabulată nu poate fi ipotecată, vândută ușor sau lăsată moștenire fără bătăi de cap. Banca nu îți dă credit pe ea, iar un cumpărător informat îți va oferi, în cel mai bun caz, prețul terenului.
Cumpărarea unui teren extravilan, cu ochii deschiși
Legea care guvernează vânzarea terenurilor agricole
Terenurile agricole din extravilan nu se vând ca orice alt imobil. Legea nr. 17/2014 dă un drept de preempțiune coproprietarilor, arendașilor, vecinilor și statului, prin afișarea ofertei la primărie, și abia după aceea terenul poate ajunge la un cumpărător din afară. Legea a fost înăsprită în 2020 ca să descurajeze speculațiile, cu condiții suplimentare pentru cumpărători și, în anumite situații, un impozit ridicat la revânzarea rapidă.
Detaliile depind de situația fiecăruia și s-au modificat de mai multe ori, așa că nu le iau aici una câte una. Contează că procedura adaugă câteva săptămâni bune tranzacției și că un notar serios îți spune exact ce se aplică în cazul tău.
Întrebările pe care le pui vânzătorului și primăriei
De la vânzător ceri extrasul de carte funciară actualizat, planul de amplasament și, dacă susține că „se poate construi”, documentul pe care se bazează. Un certificat de urbanism emis recent pe acel număr cadastral valorează mai mult decât orice promisiune făcută la telefon.
La biroul de urbanism al primăriei întrebi dacă PUG-ul e în curs de actualizare și dacă zona terenului e propusă pentru extinderea intravilanului. Mulți funcționari îți spun cinstit dacă satul se dezvoltă spre parcela ta sau în partea opusă. Întrebi apoi de drum, de rețeaua de apă și de cea electrică, fiindcă fără ele orice PUZ rămâne pe hârtie.
Mai e un lucru pe care îl subestimează aproape toată lumea, și anume vecinii. Dacă prin jur s-au aprobat deja PUZ-uri și au apărut case cu autorizație, șansele tale cresc vizibil. Dacă ești prima parcelă din câmp, vei fi pionierul care plătește drumul pentru toți cei care vin după.
Când merită totuși să cumperi extravilan
Extravilanul nu e o capcană în sine. Pentru cine vrea o livadă, o grădină mare, o mică stupină sau o fermă, e alegerea firească. Pentru cine are timp și un buget de rezervă, un teren lipit de intravilan, într-o zonă în care localitatea chiar se extinde, poate fi o investiție bună pe termen mediu.
Analiștii Vianto Properties se așteaptă ca, în următoarele 12-18 luni, diferența de preț dintre terenurile cu reglementări urbanistice clare și cele fără să crească vizibil. Motivul ține de faptul că, fără derogări mari, ce scrie în PUG ajunge să dicteze prețul. În cazul extravilanului, deciziile luate de primării la refacerea planurilor generale vor stabili pe termen lung unde se mai construiește.
Unde n-aș cumpăra extravilan? Atunci când am nevoie de casă repede, când creditul ipotecar e singura sursă de bani sau când terenul e izolat, fără drum și fără utilități prin apropiere. În situațiile astea, un teren intravilan mai scump iese aproape de fiecare dată mai ieftin la final.
Casa din câmp începe la ghișeul de urbanism
Visul casei cu grădină mare și fără vecini la geam e firesc, iar extravilanul pare scurtătura spre el. În practică, e drumul cu cele mai multe opriri. Noul Cod aduce termene mai scurte și reguli mai clare, dar nu schimbă principiul de bază, potrivit căruia o casă se construiește acolo unde comunitatea a decis că se poate locui.
Dacă ai găsit terenul care îți place, primul pas nu e arhitectul și nici betonul. E o cerere pentru certificat de urbanism și o discuție cinstită cu urbanistul comunei. Tot ce urmează depinde de răspunsul primit acolo.
Normele de aplicare ale Legii nr. 169/2026 sunt încă în lucru, iar informațiile de aici reflectă textul legii așa cum a fost analizat public până în septembrie 2026. Înainte de o decizie concretă de cumpărare sau de construire, verifică situația terenului la primărie și cu un specialist în urbanism.
Întrebări frecvente despre casa pe teren extravilan
Pot construi o casă pe teren extravilan fără PUZ în 2026?
Nu. Noul Cod cere PUZ pentru introducerea terenului în intravilan, iar abia după aceea se poate autoriza o locuință. Singura alternativă este ca primăria să includă parcela în intravilan atunci când își actualizează PUG-ul.
Pot pune o casă mobilă sau o casă modulară pe un teren extravilan?
Depinde ce înseamnă concret „mobilă”. O rulotă parcată temporar nu e construcție, însă o casă modulară așezată permanent, racordată la utilități și folosită ca locuință intră sub regulile pentru construcții. Pe extravilan problema rămâne deci aceeași, iar lipsa fundației nu schimbă încadrarea.
Pot face casa în extravilan dacă am peste un hectar de teren?
Suprafața mare nu face automat terenul construibil. Regula rămâne introducerea în intravilan prin PUZ, iar excepțiile privesc construcțiile agricole, nu locuința familiei. Suprafața poate conta pentru o fermă sau pentru anumite finanțări, dar asta e altă discuție.
Cât durează să transform un teren extravilan în intravilan?
Estimările făcute pe baza noului Cod vorbesc de aproximativ 7,5 luni pentru aprobarea unui PUZ, însă termenul real depinde de documentație, de avize și de ritmul primăriei. Prudent e să calculezi cel puțin un an, la care se adaugă scoaterea din circuitul agricol și autorizația.
Regimul de notificare pentru casele de 150 mp se aplică și în extravilan?
Nu. Notificarea funcționează doar pentru locuințele din intravilanul rural, construite după proiecte-tip, în afara localităților din zonele metropolitane și a zonelor protejate.
Pot regulariza o casă construită deja în extravilan fără autorizație?
Regularizarea cere încadrarea în reglementările urbanistice aprobate, iar o casă pe teren extravilan nu îndeplinește această condiție. Calea realistă este ca terenul să ajungă întâi în intravilan, printr-un PUZ sau prin noul PUG, și abia apoi se poate discuta despre legalizare. Pentru o situație concretă, un avocat specializat în urbanism e banul cel mai bine cheltuit.
Ce documente cer înainte să cumpăr un teren extravilan?
De la vânzător ceri extrasul de carte funciară actualizat și planul de amplasament. De la primărie ceri un certificat de urbanism de informare pe numărul cadastral al terenului și afli dacă PUG-ul se actualizează. Cu ele în mână știi dacă terenul are o șansă reală să devină construibil.
Pot lua credit ipotecar pentru o casă pe teren extravilan?
Pentru o casă ridicată fără autorizație, practic nu, pentru că banca cere o construcție intabulată. După ce terenul intră în intravilan și casa are autorizație, creditarea devine posibilă ca pentru orice altă locuință. Până atunci, finanțarea vine de regulă din economii sau din credite fără garanție imobiliară.
Ce se întâmplă cu dosarele depuse înainte de 25 august 2026?
Rămân pe legea veche. Certificatele de urbanism și autorizațiile emise anterior își păstrează valabilitatea, iar documentațiile de urbanism începute înainte continuă, ca regulă, după regimul din momentul inițierii.
